Dette er et leserinnlegg. Meninger i teksten står for skribentenes regning.
De to bygdevekstpilotene i Trøndelag, bestående av til sammen seks kommuner, henholdsvis Rindal og Holtålen samt Grong, Namsskogan, Lierne og Røyrvik kommuner, sendte følgene høringsuttalelse til Finansdepartementet om utlånsforskriften.
Utlånsforskriften ble innført i 2014, og som det står i boligmeldinga:
«Utlånsforskriften bidrar til å begrense gjeldsopptaket i husholdningene og demper dermed kjøpekrafta på boligmarkedet. Det kan legge til rette for at flere over tid kan komme seg inn på boligmarkedet.»
Målet vårt er økt boligbygging i distriktene. Vi mangler boliger, og har behov for en mer aktiv boligpolitikk.
Vi foreslår en endring av utlånsforskriften for alle innlandskommuner i sentralitetsklasse 5 og 6 ved å ta bort kravet om belåningsgrad på 85 prosent.
Utlånsforskriften gjør vondt verre
Vi mener at manglende samfinansiering mellom Husbanken og private banker er en utfordring i et samfunnsøkonomisk perspektiv. Innføringa av utlånsforskriften ser ut til å ha forsterket denne trenden. Ved å ta bort kravet om belåningsgrad kunne man igjen fått brukt startlån som topplån.
Differensieringa i boligmarkedet, spesielt i distriktsperspektivet, er for lite vurdert ut fra mandatet Finanstilsynet fikk. Kun 5,3 prosent av omsetning og kjøpesum for boligeiendommer med bygning i fritt salg i 2023 ble omsatt i sentralitetsklasse 5 og 6. Å gjøre lettelser her vil ikke påvirke den finansielle stabiliteten.
Vi tror at utlånsforskriften «gjør vondt verre» i ikke velfungerende boligmarkeder hvor kostnaden på nybygg er høyere enn verdien. Å gjøre om utlånsforskriften alene endrer nok ikke boligmarkedene i distriktene. Men en endring av utlånsforskriften i våre kommuner vil være et viktig virkemiddel sammen med andre tiltak for å få fart på boligbygginga og markedene.
Boligmarkedene i distriktene
Det er store regionale forskjeller i boligmarkedet i Norge. I sentrale strøk som i byene er det ofte sterk prisvekst og høye boligpriser. I våre områder, innlandskommuner i sentralitetsklasse 5 og 6 i Trøndelag, er boligprisene forholdsvis lave og prisen på brukte boliger er vesentlig lavere enn kostnaden ved å bygge nye boliger. I tillegg er markedsverdien av nybygg ofte lavere enn byggekostnaden.
Dette gir en annen dynamikk i boligmarkedet enn i byene, og vi har andre utfordringer enn byene. Utlånsforskriften bidrar ikke positivt på disse utfordringene. Vår erfaring er også̊ at mindre lokale sparebanker bruker avvikskvotene til lokal utvikling, noe som er viktig for vår samfunnsutvikling. Det er imidlertid ikke riktig at dette ansvaret skyves ut til mindre banker i distriktene.
Vi registrerer at det ikke er tatt med noe særskilt om boligprisutviklinga i distriktene, men at fokuset er på boligprisutviklinga i landet generelt, og i de store byene spesielt i høringsnotatet fra Finanstilsynet. Vi kan heller ikke se at de små bankene er vurdert da det er de store og mellomstore bankene Finanstilsynet bruker data fra høringsnotatet.
Gitt forutsetninga om at Finanstilsynet skulle gjøre vurderinger rundt hvordan også̊ mindre banker har tilpasset seg reglene synes vi det er beklagelig.
Vi er enige med Finanstilsynet i at «Utlånsforskriften bidrar til å begrense gjeldsopptaket i husholdningene og demper dermed kjøpekrafta på boligmarkedet.» Vi er imidlertid uenige i at dette er riktig tiltak for boligmarkedet i distriktene.
Belåningsgraden bør endres
Boligene i distriktene er, slik vi ser det, er mindre utsatt for svingninger i boligmarkedene. Boligprisene i våre distrikter svinger ikke like mye som i sentrale strøk som Oslo, Trondheim og de andre stor byene.
Men bakgrunn i boligmarkedene i distriktene slik vi beskriver dem, mener vi det bør gjøres endringer knyttet til belåningsgrad. Enten via økt mulighet for å gå ut over 85 prosent belåning eller gjennom økt avvikskvote på mer enn 10 prosent.
Finanstilsynet selv skriver at: «Lettelser i utlånsreguleringen vil først og fremst stimulere etterspørselen etter de tilgjengelige boligene og bidra til å presse boligprisene opp, særlig i pressområder.» I distriktene er det tiltak for å stimulere etterspørselen man trenger når markedet er slik vi har beskrevet det.
Ifølge SSB utgjør distriktskommuner i sentralitetsklasse 5 og 6 hele 72 prosent av landarealet, men bare 14 prosent av innbyggerne per 2020. Av alle omsatte boliger i 2020, ble 8 prosent solgt i en distriktskommune.
Omsetning og kjøpesum for boligeiendommer med bygning i fritt salg i 2023 forteller at 10,1 prosent av boligene ble omsatt i sentralitetsklasse 5 og 6. Hvis man ser på samlet kjøpesum, som er relevant for den finansielle stabiliteten, utgjør samlet kjøpesum 5,3 prosent av totalmarkedet. Sentralitetsklasse 1 utgjør hele 30,7 % av markedet. Det viser tall fra Trøndelag fylkeskommune.
Boligmarkedene i distriktskommunene i sentralitetsklasse 5 og 6 utgjør derfor en veldig liten del av det totale boligmarkedet. Vi mener også̊ at utlånsforskriften «gjør vondt verre» i ikke velfungerende boligmarkeder hvor kostnaden på nybygg er høyere enn verdien. I notatet fra Finanstilsynet kan vi ikke se noen vurderinger rundt denne problemstillinga.
Å gjøre om utlånsforskriften alene endrer nok ikke boligmarkedene i distriktene. Men en endring av utlånsforskriften i våre kommuner vil være et viktig virkemiddel sammen med andre tiltak for å få fart på boligbygginga og markedene.
Gjeldsregisteret er nyttig
I 2019 ble gjeldsregisteret innført som er meget positivt i våre øyne! Dette gir bankene en bedre mulighet til å vurdere kundene sine og hjelpe de til å ta gode valg. Gjeldsregisteret inneholder informasjon om usikret forbrukskreditt, eksempelvis kredittkort og forbrukslån og oppdateres daglig. Dette taler også̊ for å fjerne utlånsforskriften i og med at bankene har fått en bedre verktøykasse, når de skal vurdere å gi kreditt til sine kunder.
I den kvartalsvise rapporten for «Finansforetaks bruk av fleksibilitetskvotene» er det bare Sparebank 1 SMN som er med av de som i all hovedsak tilbyr lån i distriktene i Trøndelag som er med i vurderinga. Ingen mindre banker i Eika eller andre allianser er med i rapportene som Finanstilsynet utarbeider for første kvartal i 2024. Dette betyr imidlertid ikke at det ikke føres tilsyn, men det er vanskelig å se utviklinga i distriktene når de bankene som tilbyr lån her ikke er med i de kvartalsvise rapportene fra Finanstilsynet.
I og med at boligmarkedet i distriktskommunene utgjør bare 5,3 prosent av omsetninga av boliger kan vi ikke se at dette vi påvirker den finansielle stabiliteten.
For oss er det vanskelig å uttale oss om situasjonen i alle distriktskommuner i sentralitetsklasse 5 og 6. Mange små distriktskommuner langs kysten har kanskje andre utfordringer i og med at økonomien deres er sterkt drevet av oppdrett- og eksport av oppdrettslaks. Vi vil derfor foreslå endringer i utlånsforskriften for innlandskommuner i sentralitetsklasse 5 og 6.
Konkurransesituasjonen for bankene i distriktene
I mange distrikter er det færre banker å velge mellom når man som privatkunde skal kjøpe eller bygge bolig. Det er mange banker i Norge som rett og slett ikke tilbyr lån med pant i bolig i distriktene. Dette gjør at det er et begrenset utvalg av banker å velge mellom ved finansiering av boligkjøp eller bygging av ny bolig. Videre er det mange lokalbanker med solide tradisjoner og som er drevet godt, med lite tap på boliglån. Dette gjør «lokalbanken», gjerne i form av en Eika-bank, lokalbank eller Sparebank1-konsernet til bankene folk i distriktene kan velge mellom. Dette er ikke omtalt i notatet fra Finanstilsynet.
Vi mener dette gjør distriktene mer sårbare for endringer i bankstrukturen. Det er derfor viktig å sørge for at disse bankene også̊ har gode konkurransevilkår. Etter vår dialog med de lokale sparebankene er det ingen tvil om at de benytter avvikskvotene i utlånsforskriften for å bidra til utvikling i lokalsamfunnene de er en del av. Vi synes det er betenkelig at utlånsforskriften bidrar til at de må ta økt samfunnsansvar på bekostning av potensiell inntjening på grunn av utlånsforskriftens innretning.
Husbankens manglende samfinansiering med private banker etter at utlånsforskriften ble innført: Samfinansiering mellom private banker og Husbanken tok nesten slutt når utlånsforskriften ble innført fordi det ikke ga noen gevinst for bankene å gjøre det lengre. Alt lån til bolig skal telles med i beregninga for utlånsforskriften, og dermed har det liten verdi for bankene å få med samfinansiering. Det fører til at du enten får alt lån du trenger i vanlig bank, eller at du må ha alt lån du trenger via startlån.
Dette gir det resultatet at staten bruker 10 milliarder mer i året på startlån (fra 6 -16 milliarder). Antallet lån har gått ned fra 2014, men har samtidig vært relativt stabilt fra 2015.
Manglende samfinansiering mellom Husbanken og private banker er ikke nevnt i Finanstilsynet sitt notat, men det er grunn til å tro at det for samfunnet ville vært bedre om man hadde mulighet for samfinansiering, for å ta ned risikoen for bankene, men også for å ta ned bruken av statlige lån til private. Vi registrerer at Husbanken dessverre ikke er utfordret til å komme med høringsinnspill, selv om Finanstilsynet peker på de som en del av løsninga for utfordringene som er nevnt rundt boligbygging i distriktene.
Tall fra Husbanken viser en økende andel finansiering ved bruk av startlån og lån til boligkvalitet i distriktskommunene. Å videreføre dagens praksis vil føre til et økt behov for statlig finansiering i distriktene, som på sikt kan hemme konkurransesituasjonen for private banker i distriktene. Husbanken tilbyr ikke byggelån, noe som betyr at det er ekstra viktig å ivareta private bankers marked i distriktene. Vi mener det er et tankekors at det er langt mindre samfinansiering mellom Husbanken og privatbank etter at utlånsforskriften ble innført.
Forslår å ta bort krav om 85 prosent belåningsgrad
Det er liten tvil om at den beste økonomiske vegen mot et godt liv er følgende løp: utdanning, jobb, bolig og deretter få barn. Å få barn er en stor kostnad for alle familier. Når det da er strenge økonomiske kriterier som utlånsforkriften for å komme inn på boligmarkedet er det klart det er økonomisk gunstig å vente med å få barn til man er godt etablert. Lånet blir ikke inndratt om man får barn etter at det er gitt.
Innføringa av gjeldsregisteret i 2019 er veldig bra, og noe som gir bankene økt mulighet til å foreta en god kredittvurdering i alle lånesaker.
De lokale sparebankene vi har vært i kontakt med har beskrevet ønske om høyere avvikskvoter spesielt knyttet til punktet med markedsverdi og belåningsgrad fordi de må ta en veldig stor andel av lånene til totalrenovering av boliger i forbindelse med boligkjøp og nybygg på kvoten.
Bygdevekstkommunene tillater seg å komme med følgende innspill til endring.
Vi foreslår å endre utlånsforskriften for alle innlandskommuner i sentralitetsklasse 5 og 6. Vi foreslår enten å ta bort kravet om belåningsgrad på 85 prosent eller å øke avvikskvotene betydelig for brudd med belåningsgrad.
Til slutt: Vi synes det er et paradoks at man kan få forbrukslån på dagen og låne hele kjøpesummen til kjøp av bil med 10 års nedbetaling, men ved boligkjøp blir man møtt med krav til betydelig egenkapital. I en gjeldstynget befolkning ville det vært mer naturlig å begrense tilgangen til de dårlige økonomiske valgene for forbrukslån og bilfinansiering og heller stimulert til at folk får kjøpe sin egen bolig.
